2018年9月25日火曜日

37. ヴィンテージマンションの売却

ある人が言ってました。
「家を買って、あれやこれや試行錯誤して楽しんで完璧になったと思ったら、その時が引っ越し時です。」 まさに完璧になったなと思っていたのも束の間、家族のこと、そして不動産事情が重なり、一気に売却を決めた「渋谷の小さな住まい」。築47年のヴィンテージマンションで、一般的に売りにくいと言われている状況の中、約1.5カ月での売却決定にいたる経験とちょっとしたノウハウを投稿してみました。
 引越し前(完成系バージョン)出典:R-STORE
引越し後(すっきり。。。)

まず不動産売却にかかる費用は?
・不動産会社に支払う仲介手数料(売買代金×3%+6万円)だけ。。。

不動産会社に相談したり、WEBサイト掲載やチラシの費用は基本的に無料で、売買契約が成立したとき、つまり完全な成果報酬の費用しか発生しません。じゃ仲介手数料っていくらぐらいなの?ってことで仮に6,000万で計算してみたら、仲介手数料が200万円って。。。結構しますねー。。。w

例)6,000万で売却の場合:6,000万 x 0.03 + 6万円 x 消費税(1.08%)≒ 200万円

で、これって値引きできるのかな
?って調べてみたら、ちゃんとしたプロセスをふめば値引きも可能ということが判明。しかし、とにもかくにも一番重要なのは売却を担当する不動産会社ですべてが決まるということが分かり、今回は不動産会社の決め方に絞って、ご紹介しようと思います。

STEP 1:一括査定とお家の特長整理
不動産会社は一社ではなく複数社に査定依頼しましょう。各社条件が違うので、お気に入りの不動産会社があっても対抗馬を持っていたほうが交渉はしやすいです。私はNTTデータグループがやっているHOME4Uというサイトを利用しました。
https://www.home4u.jp/sell/

そして査定のために必要なのが基本的なスペック(場所、広さ、築年数)に加え、その物件ならではの特長。我が家の場合は、以下のように整理しました(なかなかのボリューム感。。)

1)  リノベーション費用は〇〇〇〇万円。
2)LDKのテラス窓を視認性、機密性の高いペアガラスにアップデイト、南向きで日当たりも最高
3)LDKは全面床暖房、テレビボードは特注
4)キッチンは料理教室用に広く設備も充実、収納、食器収納ボードも大容量

5)バルコニーは板張り施工済み、夏はビールでも。

6)書斎は棚を特注、窓はダブルサッシに、収納も吊り天井を追加

7)ベッドルームの収納は大容量

8)屋上が使える、大きな物干し、東大の緑や新宿の夜景を見ながらビールも

9)駐車場が安く、地下に倉庫も安価に借りれる。
10)壁の珪藻土、トイレの床材、扉はウッドに薄くペンキをコート、エントランスのヘリンボーン張り、エアコンカバーなど細部にもこだわっている。

STEP 2:交渉条件を整理する。
購入時と同様に、不動産会社の選定条件を予め決めておきましょう。それにより交渉もよりスムーズに運びます。私の選定条件は以下
1)掲載サイトの多様さ
ネットの掲載サイトにSUUMOとHOME'S以外(ここでだいたい市場の80%)に加えR不動産やR-STOREに掲載できるか?古いものを大切にする考えやヴィンテージマンションの良さを理解できるセンスを持っている人に情報を届けるためには、そういった物件を専門に扱っているサイトに掲載するのが非常に重要です。
2)引渡し後の保証制度の有無
ヴィンテージマンションの場合は、特にですが業者が売り主のケースと違う点は、引き渡し後の設備保障がないことが個人売買のデメリット。また引き渡し後に安心して買主に住んでもらいたいので、付帯契約として設備保障をつけるよう要望しました。
3)手数料の値引き率 3%+6万円をいくらまで値引けるか?ベースの計算式は同じなので、不動産会社とは20%とか30%などの割引率で交渉しました。
4)手数料の支払いタイミング
不動産会社によっては、契約時と決済時に2回に分けるところもあるのですが、契約破棄リスクもあるため決済時に一括支払いとしました。

5)査定額
ビンテージ物件の場合、査定額はじつはあまり重要ではありません。なぜなら最終的には売り主が金額を決められるということ、物件内容(内装や外装、管理状態)によってかなり変動するからです。しいて言うならSUMMOとHOME'Sで同条件で物件価格を調べて、競争力がある価格かどうかぐらいだと思います。私の場合で言うと、一番ライバルになりそうな物件価格より50万円だけ安くしました。
STEP 3: そして契約
大手のS不動産、N不動産含めて6社ほどに査定にきていただきました。そんな中、我が家はさほど有名でない不動産会社と契約をしました。条件をすべてクリアしてくれたことに加え、担当者の方がベテランながら真摯かつ丁寧で、こちらの質問にも常に分かりやすく対応をしてくれましたことが主な理由です。ビジネスでもそうですが、結局会社ではなく人に仕事ってつくもんだなんだとあらためて実感。
また、不動会社との契約は基本は3カ月なので、うまくいかなったらSTEP 1からやり直せばよいと考えました。

結果として、我が家は当初の目論見どおりヴィンテージマンションが得意なサイト経由で、素敵な買主さんが見つかり、夫婦でしっかりと清掃とメンテをして無事に引き渡すことができました。
不動産売却は購入同様、一生に一回あるかないか、そうなると企業と情報の非対称性が大きな課題になります。
言葉を選ばずいうと一般人は何を知らないので付けこまれる可能性が高いということなんですね。
いずれテクノロジーの力でもっとシンプルに透明性があるサービスができるのではないかと期待してます。

また、今回すごく実感しているのが、一般的に言われている以下の発言は、物事の一部分しか見ていないということ。
「35年ローン組んで、定年までに完済できないなんて大丈夫?」

それは。。
1.一生に一つの家じゃなく、ライフスタイルにあわせて家も買い替える時代
2.新築でないと売れない、ことはない。古くても場所や管理が良ければ売れる。
3.賃貸と違って、BSでいう固定資産を得られる。(賃貸では何も残らない)
4.不動産市場は常に変動しており、値上がりも期待できるということ。

結果的に購入していて本当に良かったと思います。
そして現在は、戸建て購入を目指して、いったん賃貸に住んで経験してみることになり、こちらも随時ブログを更新させていただこうと思います。
ということで、引越し先も渋谷区の”渋谷の小さな住まい”、今後ともよろしくお願い申し上げます。

2016年9月11日日曜日

36. アート Photograph の配置

壁を白い珪藻土にした理由は3つありました。

1.呼吸する壁と言われるとおり、よぶんな湿気や空気中にまう有害な物質を吸収し、お部屋をクリーンな状態に保ってくれるということ。
2.壁紙に比べ、左官による表情ができ、独特の雰囲気がでること。
3.アートが映えるギャラリーのような白い壁にしたかったから。

今回のお題は、3のギャラリーのようなアートの配置について。
当初は、玄関から廊下、リビングへと並列にアートを配置しておりました。
余白が多く寂しい感じ。。
しかしながらリビングに関しては、少し余白が多すぎじゃない?という印象。。。
で、色々調べてみると、エッジの効いたw お部屋は、一枚の面に一枚のアートではなく縦横に複数のアートを飾っているようだと判明しました。

ただ、、、一枚の壁に一枚の作品の配置イメージは容易に想像できるのですが、複数枚の作品となるとバランスや位置関係がとたんに複雑に。。。。

いざ設置してみると、あれ?あれ??みたいな、、左右のラインがズレてない?とか、大小のバランス悪くない?とか、色々課題がでてきそうだったので、MSペイント(以前の自宅PCはウインドウズでした)で配置を検討してみることにしました(暇人ですはい)。
で検討した結果、採用したのはこちら!

MSペイントでシミュレーションした甲斐あって納得のいくレイアウト。で、よくよく眺めてみると、これって昨今あまり元気ないと言われているピンタレスト(Pinterest)みたい。
ということで、このアートの飾り方をピンタレスト方式と命名(笑)

では玄関からリビングまでの我が家のプチギャラリーをどうぞ。








作家リスト:ホンマタカシ、志賀理江子、横田大輔、シャルルフレジェ、青山裕企

失敗しないためにも、パソコンを使って配置を検討してから決定する。
よく考えてみたら、当たり前ですよね?w

ピンタレスト方式のアート配置、ぜひ一度、試されてみてはどうでしょう。

→37.ヴィンテージマンションの売却 へ

志賀理江子の作品は下記よりチェック

横田大輔の作品は下記よりチェック

2014年7月19日土曜日

35.オリジナル ショーケースの製作

ダイニングスペースは、リノベーションの際に、お風呂スペースを削って広くしたのだが、実際に家具等を配置してみると、キッチン脇のコーナーがデッドスペースになっていることに気づく。

そこで、このデッドスペースのコーナーに置けるショーケースを、床や椅子と同じ素材(ナラ材)で作ることになった。兼ねてから、COOKING ROOM 401では料理の技術だけでなく、お家での食のスタイル全般を提案したいという思いがあり、このショーケースを使って、器を販売することにした。



ダイニングキッチン空間との調和をグラフィックで10パターンぐらい作ってもらい、比較検討しました(上記はその一部)

通常のショーケースは、天板もガラスにして採光の確保と上からの視認性をあげてますが、私の場合は、天板にオブジェや商品を置きたかったので、天板ガラスはやめ、そのかわり、調光式LEDライトを天板に設置し、室内の照度に影響されず、商品に光をあてられる仕様にした。

そこで出来上がった想定イメージはこちら。
名付けて「光る!ショーケース」


設計:山本陽一建築設計事務所 製作:ミリ

生徒さん限定の販売でスタートしましが、昨年末からオンラインショップ(SHOP401)でも販売しております。




2013年9月16日月曜日

34.友人の事例ご紹介(ランドスケーププロダクツ)


我が家からとても近い、緑に囲まれたヴィンテージマンションをリノベした友人宅をご紹介。
設計・デザインはランドスケーププロダクツ(Landscape Products)、千駄ヶ谷のPlay MountainTas Yardなどの話題のショップも手掛けるデザイン集団です。スタトレしかり、ランドスケープもインテリアショップをやっているだけあり、本当に細部に抜かりありません。今回、納得できる壁の色に仕上がるまでデザイナーさん自ら3回以上も塗り替えを指示したそうですが、そういったところからも、こだわりが伝わります。

エントランスはヘリンボーン張りと壁に取り付けたハンガーがアクセントになってます。

エントランス横のコーナー。このハンス・J・ウェグナーのスツールは子供の手洗い用だそうです。なんて贅沢な。。。ちなみにうちはダンボール製のスツール(渡辺力のリキスツール)です。

リビングのドアは既存のものをペイントしリメイクしたそうです。
ハンドルとカラーのコントラストが素敵。このあたりもセンス良し。

大きなLDKは写真に収まりきらないため個別に紹介。
まずリビングコーナー。ヴィンテージな雰囲気でまとめられカフェっぽくリラックスできます。

リビング反対のコーナー。仕事用のデスクと大型のディスプレイボード。ヴィンテージで統一されてます。

リビングコーナー反対のダイニング。不揃いな椅子も年代やトーンを揃えることで統一感があります。

ダイニング奥のキッチン。ナラ材とタイルでまとめられた素敵なキッチンはオリジナル。やっぱりナラはいいですねー。我が家もナラにしたかったんですよね、、、妻の意向でオールステンレスになりましたが。

キッチン横のキッズスペース。壁を上まで作りこんでいない、パーテーション的なゾーニング。
これにより、急な来客時、リビングスペースに子供のオモチャが散在してても、ささっと移動するだけですみます。

パウダールームも抜かりなし。洗面台下は散らかりがちですが、ここはボックスにおさめてスッキリ。

スタンダードトレードやランドスケープは他社と比べて割高感があると言われますが、実はそうではなく造作家具や使う素材の値段からくるものだと思います。もちろん、細かいところまで自分で指示して安くすませる方法はありますが、美しいデザインはミリ単位、微妙なカラートーンの調整により生まれるもの、そこをノーリスクで、すべてお任せでやってもらえるという点においては、決して高くはないと思います。
ただ、あえて有名デザイナーでなく、DIY精神で色々試してみたい人にも賛同できます。

にしても、今回のコダワリ物件を拝見して私も「渋谷の小さな住まい」を、もっともっと進化させていきたいと思いました。とにもかくにも、資金づくりかな。。。

←33.森のピロティ冬編へ(軽井沢別荘)へ戻る
→35.オリジナル ショーケースの製作

2013年2月26日火曜日

33.森のピロティ冬編 / 軽井沢別荘

軽井沢にある森のピロティという別荘を知ってますか?
CASA BRUTUSや建築誌にも掲載され、軽井沢モダン建築として有名な、その別荘に行ってきました。(長谷川豪 建築
雑誌では、紙が破れるほどw 見まくっていたものの、初めて実物を見た時は「大きい!そして高い!」と非常にインパクトのある建築でした。
かつて、コルビジュエがつくったカップマルタンの休暇小屋のように、この別荘も後世に語り継がれるものになる予感がヒシヒシと伝わってきました。

そこにいると頭上に建物があることを忘れるぐらい広々としたピロティにはバーベキュースペースも完備。
想像以上に長く、そして見晴らしの良い階段。
高所恐怖症の私は常にビビリ気味。。。

上ると、ちょっとしたテラススペースもあり星空眺めながらワインが楽しめそうな場所。残念ながら冬は雪に埋もれてクローズ。

入ると目に飛び込んでくるのが、一面ガラスの景色を切り取る額縁のようなリビング。何時間見ていてもあきません。この視界の高さ、ツリーハウス並みです。


ダイニングスペースのテーブル&チェアは造作、床はガラスになっていてピロティが覗けます。

リビング反対側のスペース窓からは春に桜が見えるそう。フェンダーのギターが冬の景色に似合います。

ベッドルーム写真はお見せできないのですが、全面ウッディで、こもれそうな落ち着いた雰囲気でした。
そして、想像できないかもしれませんが、トイレもバスルーム(景色が見える窓付き)もきちんと完備しているんです。

軽井沢は避暑地として有名ですが、冬の雪深い景色も素晴らしく、床暖房、薪ストーブなどの暖房設備もしっかりしてあったため、昼も夜も快適で素晴らしくリラックスした時間を堪能しました。
今回の取材で思ったこと。
故郷に帰るとほっとするように、別荘を建てて、そこで様々な人と思い出を重ねることで、特別な場所になり第二の故郷のような場所になるんだろうと。
私もいつか、そんな場所を見つけたいものです。




2013年2月20日水曜日

はじめに

コンパクトでも快適な住まいを手に入れたい。

人生において最大の買い物にも関わらず、チャンスは1回か、2回!?
不動産の契約から建築家の選定、工事中のトラブル、住み始めてからの不具合など後悔しないためには知識が必要です。

このブログは、施主(ユーザー)視点での実体験をベースにしたノウハウを伝えたくて書いてみました。
皆様が買った後に後悔することなく、快適な住まいを手に入れるために、そして、ちょっとしたインスピレーションになれば幸いでございます。
↓マンション購入当初の写真↓





家具が入った写真

竣工写真をとってくれた清水謙さんが撮影してくれた家具が入って生活が始まった写真です。家具を入れてみて、しっくりきたもの、こなかったもの、それぞれありましたが、清水さんの柔らかな光の写真から新しい生活の楽しさは伝わると思います。